为规范我县住宅物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》,国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）和安徽省人民政府《关于规范物业服务收费的通知》（皖政〔2004〕92号）及省物价局、省建设厅《关于印发安徽省城市物业服务收费管理实施办法的通知》（皖价房〔2005〕124号），县物价局会同县房地产管理局，根据对全县各类物业服务小区平均成本的调查测算，制定了《当涂县住宅社区物业管理服务收费实施细则》，现印发给你们，请认线五年七月

  和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》,国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》和安徽省人民政府《关于规范物业服务收费的通知》及省物价局、省建设厅《关于印发安徽省城市物业服务收费管理实施办法的通知》，制定本细则。

  第二条本细则适用于本县行政区域内经工商行政管理部门登记注册、物业管理行政主管部门核定资质的物业管理企业从事物业管理服务的收费行为。

  第三条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

  第四条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。住宅综合服务费、车辆停放服务费和装饰装修垃圾清运费，实行政府指导价。非住宅综合服务费实行市场调节价。

  第五条住宅物业综合服务实行分等定级，综合服务费实行分等定价。住宅物业综合服务费按照《服务等级标准》，对应《收费等级标准》确定相应的收费等级。具体收费标准，由业主大会或业主委员会与物业管理企业根据物业服务等级、标准对照收费等级、标准，在物业服务合同中约定，报县物价局审核备案。

  第六条前期物业综合服务等级标准和收费等级标准，可参照《服务等级标准》和《收费等级标准》，由物业买受人与物业管理企业（建设单位）在商品房购销合同中约定，报县物价局审核备案。双方约定不成的，报县物价局审定。

  第七条原按住宅户每月收取综合服务费的小区，转为按住宅面积等级收费的；已按住宅面积收取综合服务费的小区，调整物业服务等级标准和收费等级标准的，均由业主委员会或业主大会与物业管理企业签订合同进行约定，报县物价局审核备案。

  第八条物业服务收费应按每月、每平方米计收。业主与物业管理企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。物业管理企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金。

  第九条纳入物业管理范围已竣工尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳，买受人暂不入住，物业综合服务费由买受人全额缴纳。

  第十条小区车辆停放管理收费，按白天、夜晚或包月收费，收费为最高标准，可以下浮，不得突破。非机动车辆停放应具有室内车库。（车辆停放管理费标准详见附件3、4）

  第十一条装饰装修垃圾清运费按住宅建筑面积每平方米计收，按多层和高层分类收取，收费为最高标准，可以下浮，不得突破。（垃圾清运费标准详见附件5）

  第十二条物业管理企业与物业买受人或业主委员会约定物业服务等级收费标准报县物价局审核备案或经县物价局审定后，按照有关规定，到县行政服务中心物价窗口办理《经营性服务收费许可证》，实行亮证收费，收费时使用税务票据。同时，在小区醒目位置公示物业服务收费项目、收费标准、收费依据和服务标准等内容，并严格按照约定的服务等级标准和收费等级标准执行，主动接受业主或物业使用人的监督。

  第十三条居住小区物业综合服务等级收费标准实行定期公布制度，由县物价局、房地产管理局根据行业平均成本和本地经济发展水平以及业主或物业使用人经济承受能力相适应的原则，确定服务等级收费标准，定期调整和公布。

  第十四条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

  对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业管理企业双方商定，可以减收或者免收物业服务费用。

  第十五条物业管理综合服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

  根据自愿的原则，经业主或业主委员会同意，可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，费用计入服务成本或服务支出。

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者实行物业服务费用酬金制的成本。

  第十六条实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不允许超出物业服务成本的5%。

  第十七条加强对物业管理服务收费监督检查。县物价局会同县房地产管理局每年将对物业管理企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，尤其是对前期物业服务收费的监督检查。对服务内容和收费标准不相符的，及时提出整改建议。对不经约定预收服务费，多收服务费，擅自设立收费项目乱收费，未实行明码标价制度，未将约定备案的物业服务等级、内容、标准，收费等级、标准等进行公示的，未办理收费许可证的，县物价局将按照有关法律、法规予以处罚，情节严重的，进行媒体曝光。

  第十八条此前已备案的前期物业服务收费标准仍执行前期物业服务收费标准，待业主委员会成立后，按本细则重新约定收费标准。

  第十九条本细则自2005年9月1日起施行。此前有关物业服务收费文件与本《细则》规定不一致的，以本《细则》为准。

  4、按照住宅装饰装修管理有关法律法规和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

  4、按照住宅装饰装修管理有关法律法规和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和需要注意的几点。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房子外观、危及房子结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

  4、物业小区概况：小区的位置、总建筑面积（其中住宅和非住宅建筑面积）、楼宇和住宅数量、非机动车和机动车停车场等配套设施情况；

  6、物业管理企业与业主、业主委员会签订的物业委托管理合同或协议，前期物业服务合同签约数量，签约率是不是达到85%，随机抽样1－2份；

  ①人员工资、社会保险和福利费；②物业共用设施设备的日常运行、维护费用；③清洁卫生费用；④绿化养护费用；⑤秩序维护费用；⑥办公费用；⑦固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨其它费用。

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